Продажа подаренной недвижимости: где люди чаще всего платят лишний налог

Дарение недвижимости в семье на первый взгляд выглядит простым и «безопасным». Ведь подарок не облагается налогом. Однако проблема часто возникает не в момент дарения, а спустя несколько лет — при продаже недвижимости. И именно тогда многие выясняют, что налоговые обязательства могут быть значительно выше, чем они ожидали.

Дарение ≠ налоговая проблема. Продажа — да.

Получение недвижимости в дар не является объектом налогообложения по налогу на доходы. Одаряемый не подаёт налоговую декларацию только потому, что получил квартиру или дом в подарок. Налоговые вопросы появляются в тот момент, когда он решает продать недвижимость.

Продажа недвижимости физическим лицом, как правило, является налогооблагаемым доходом, если не выполнены условия освобождения от налога.

Пять лет, которые могут стоить тысячи евро

Ключевое понятие — пятилетний срок. Если одаряемый продаёт недвижимость раньше, чем пройдёт пять лет с момента её приобретения, доход от продажи облагается налогом на доходы — и одновременно также взносами на медицинское страхование.

Важное предупреждение: При дарении срок владения дарителя не засчитывается. Это частая ошибка. Даже если родитель владел недвижимостью 20 лет, для одаряемого пятилетний срок начинает отсчитываться с нуля — то есть со дня, когда он приобрёл недвижимость в дар.

Почему налог может быть неоправданно высоким

Если доход от продажи не освобождён от налога, размер налога зависит от того, какие налоговые расходы можно учесть. И именно здесь возникают принципиальные различия:

• иногда расходом считается первоначальная цена приобретения у дарителя
  • в других случаях можно использовать оценочную (экспертную) стоимость на дату дарения, которая обычно значительно выше
  • при этом решает один ключевой нюанс — был бы продажа у дарителя на день дарения освобождена от налога или нет

Неправильно выбранный момент или неверно оформленное дарение может привести к тому, что налог будет рассчитываться с гораздо более высокой базы, чем это необходимо.

Планирование, которое окупается

На практике часто действует следующее:

• если даритель владеет недвижимостью более пяти лет, а одаряемый планирует вскоре её продать, с налоговой точки зрения может быть выгоднее, чтобы сначала продал сам даритель, а затем подарил деньги
  • либо дарение правильно планируют по срокам так, чтобы появилась возможность учесть более высокую экспертную стоимость как расход

Почему имеет смысл консультироваться заранее

Верно, что в простых, «учебных» случаях обычный человек может сам оценить базовый вопрос — освобождена ли продажа недвижимости от налога. Однако жизнь часто приносит ситуации, которые с налоговой точки зрения существенно сложнее: комбинация дарения и наследования, недвижимость, включённая в коммерческие (предпринимательские) активы, доли в собственности или несколько последовательных сделок за короткое время.

Именно в таких случаях неправильная оценка может привести к лишним налоговым обязательствам или к ошибкам в налоговой декларации.

Опытный налоговый консультант ещё до дарения или до продажи может:

• оценить, действительно ли сделка освобождена от налога — в том числе в нетипичных ситуациях
  • предложить более налогово эффективный порядок действий как для дарителя, так и для одаряемого
  • минимизировать налог на доходы и взносы на медицинское страхование полностью законным способом

Заключение

Дарение недвижимости — чувствительная семейная тема, но одновременно и значимая налоговая операция. Правильный выбор момента и профессиональная оценка могут решить, заплатите ли вы налог зря — или не заплатите вовсе.

Если вы рассматриваете дарение или продажу недвижимости, предварительная консультация с налоговым консультантом — одна из лучших инвестиций, которые вы можете сделать. Если вас не касается тема дарения недвижимости, вас может заинтересовать эта статья об оптимизации налогов.

 

 

Приведенная выше информация на данном веб сайте служит для получения базового обзора налоговых, бухгалтерских и правовых предписаний. Эта информация никоим образом не служит руководством для её применения на практике, которая может существенно отличаться от действующего законодательства настоящего времени. Информация на этом сайте не гарантирует юридические, бухгалтерские, налоговые или другие профессиональные консультации или услуги. Информация, как таковая, не должна заменять профессиональные консультации с бухгалтерами, налоговыми, юридическими или другими консультантами. EMINEO PARTNERS не несет ответственности за любые расхождения, упущения или последствия, возникшие в результате использования этой информации. Вся информация и примеры предоставляются без какой-либо гарантии их применимости на практике. EMINEO PARTNERS не обязана отражать действующее законодательство на информации и примерах, представленных на этом сайте.