Predaj darovanej nehnuteľnosti: kde ľudia najčastejšie zaplatia zbytočnú daň

Ing. Viktória Horáčiková
Daňová poradkyňa

Darovanie nehnuteľnosti v rodine pôsobí na prvý pohľad jednoducho a „bezpečne“. Veď dar sa predsa nezdaňuje. Problém však často nevzniká v momente darovania, ale o niekoľko rokov neskôr – pri predaji nehnuteľnosti. A práve vtedy mnohí zistia, že daňová povinnosť môže byť výrazne vyššia, než čakali.

Darovanie ≠ daňový problém. Predaj už áno.

Samotné prijatie nehnuteľnosti darom nie je predmetom dane z príjmov. Obdarovaný nepodáva daňové priznanie len preto, že byt či dom získal darom. Daňové otázniky sa však objavia vo chvíli, keď sa rozhodne nehnuteľnosť predať.

Predaj nehnuteľnosti fyzickou osobou je totiž spravidla zdaniteľným príjmom, pokiaľ nie sú splnené podmienky na oslobodenie.

Päť rokov, ktoré rozhodujú o tisícoch eur

Kľúčovým pojmom je päťročný časový test. Ak obdarovaný predá nehnuteľnosť skôr, ako uplynie päť rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja podlieha dani z príjmov – a zároveň aj zdravotným odvodom.

Dôležité upozornenie: Pri darovaní sa nezapočítava doba vlastníctva darcu. To je častý omyl. Aj keď rodič vlastnil nehnuteľnosť 20 rokov, obdarovanému začína päťročná lehota plynúť od nuly, teda odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti darom.

Prečo môže byť daň zbytočne vysoká

Ak príjem z predaja nie je oslobodený, rozhoduje o výške dane to, aké daňové výdavky si možno uplatniť. A práve tu vznikajú zásadné rozdiely:

• niekedy je výdavkom pôvodná obstarávacia cena u darcu,
• inokedy je možné použiť znaleckú hodnotu ku dňu darovania, ktorá býva výrazne vyššia,
• rozhoduje pritom jedna zásadný detail – či by bol predaj u darcu v deň darovania oslobodený od dane alebo nie.

Nesprávne načasované alebo nastavené darovanie tak môže znamenať, že sa daň počíta z omnoho vyššieho základu, než by bolo potrebné.

Plánovanie, ktoré sa oplatí

V praxi často platí, že:

• ak darca vlastní nehnuteľnosť viac ako päť rokov a obdarovaný ju plánuje čoskoro predať, daňovo výhodnejšie môže byť, aby ju predal ešte darca a daroval už peniaze,
• alebo sa darovanie správne načasuje tak, aby vznikla možnosť uplatniť vyššiu znaleckú hodnotu ako výdavok.

Prečo má zmysel konzultácia vopred

Je pravda, že v jednoduchých a „učebnicových“ prípadoch si vie základnú otázku – či je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane – vyhodnotiť aj bežný človek. Život však často prináša situácie, ktoré sú z daňového pohľadu podstatne zložitejšie: kombináciu darovania a dedenia, nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, spoluvlastnícke podiely či viacero nadväzujúcich prevodov v krátkom čase.

Práve v takýchto prípadoch môže nesprávne posúdenie viesť k zbytočnej daňovej povinnosti alebo k chybám v daňovom priznaní.

Skúsený daňový poradca vie ešte pred darovaním alebo pred predajom:

• vyhodnotiť, či je transakcia skutočne oslobodená od dane, a to aj v menej typických situáciách,
• navrhnúť daňovo efektívnejší postup pre darcu aj obdarovaného,
• minimalizovať daň z príjmov aj zdravotné odvody úplne zákonným spôsobom.

Záver

Darovanie nehnuteľnosti je citlivá rodinná téma, no zároveň aj významná daňová transakcia. Správne načasovanie a odborné posúdenie môžu rozhodnúť o tom, či zaplatíte daň zbytočne – alebo vôbec.

Ak uvažujete o darovaní alebo predaji nehnuteľnosti, konzultácia s daňovým poradcom vopred je jednou z najlepších investícií, aké môžete urobiť. Ak sa vás problematika darovania nehnuteľností netýka, možno vás zaujme tento článok o optimalizácií daní.

Vyššie uvedené informácie na tejto webovej stránke slúžia na získanie základného prehľadu o daňových, účtovných a právnych predpisoch. V žiadnom prípade neslúžia ako návod pre ich aplikáciu v praxi, ktorá sa môže výrazne odlišovať od platných právnych predpisov v danom čase. Informácie na tejto webovej stránke negarantujú právne, účtovné, daňové či iné odborné poradenstvo alebo služby. Informácie ako také by nemali byť brané ako náhrada za odborné konzultácie s účtovnými, daňovými, právnymi či inými poradcami. Spoločnosť EMINEO PARTNERS nezodpovedá a nenesie zodpovednosť za prípadne nezrovnalosti, opomenutia a výsledky získané na základe použitia týchto informácií. Všetky informácie a príklady sú poskytované bez akejkoľvek záruky na ich aplikovateľnosť v praxi. Spoločnosť EMINEO PARTNERS nie je povinná reflektovať platné právne predpisy na informácie a príklady poskytnuté na tejto webovej stránke.