Verkauf einer geschenkten Immobilie: Wo Menschen am häufigsten unnötig Steuern zahlen

Die Schenkung einer Immobilie innerhalb der Familie wirkt auf den ersten Blick einfach und „sicher“. Schließlich wird eine Schenkung nicht besteuert. Das Problem entsteht jedoch oft nicht im Moment der Schenkung, sondern erst einige Jahre später – beim Verkauf der Immobilie. Genau dann stellen viele fest, dass die Steuerpflicht deutlich höher sein kann, als sie erwartet haben.

Schenkung ≠ Steuerproblem. Verkauf schon.

Der Erhalt einer Immobilie als Schenkung ist nicht Gegenstand der Einkommensteuer. Der Beschenkte gibt keine Steuererklärung ab, nur weil er eine Wohnung oder ein Haus als Geschenk erhalten hat. Steuerliche Fragen tauchen jedoch in dem Moment auf, in dem er sich entscheidet, die Immobilie zu verkaufen.

Der Verkauf einer Immobilie durch eine Privatperson ist in der Regel steuerpflichtiges Einkommen, sofern die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nicht erfüllt sind.

Fünf Jahre, die über Tausende Euro entscheiden

Der Schlüsselbegriff ist die Fünfjahresfrist. Verkauft der Beschenkte die Immobilie, bevor fünf Jahre seit ihrem Erwerb vergangen sind, unterliegt der Verkaufserlös der Einkommensteuer – und zugleich auch den Krankenversicherungsbeiträgen.

Wichtiger Hinweis: Bei einer Schenkung wird die Besitzdauer des Schenkers nicht angerechnet. Das ist ein häufiger Irrtum. Auch wenn die Eltern die Immobilie 20 Jahre besessen haben, beginnt für den Beschenkten die Fünfjahresfrist bei null – also ab dem Tag, an dem er die Immobilie durch Schenkung erworben hat.

Warum die Steuer unnötig hoch sein kann

Ist der Verkaufserlös nicht steuerbefreit, entscheidet über die Höhe der Steuer, welche abzugsfähigen steuerlichen Ausgaben geltend gemacht werden können. Und genau hier entstehen wesentliche Unterschiede:

• manchmal ist als Ausgabe der ursprüngliche Anschaffungspreis beim Schenker maßgeblich
  • in anderen Fällen kann ein Sachverständigenwert zum Zeitpunkt der Schenkung verwendet werden, der häufig deutlich höher ist
  • entscheidend ist dabei ein wesentliches Detail – ob der Verkauf beim Schenker am Tag der Schenkung steuerbefreit gewesen wäre oder nicht

Eine falsch gewählte oder ungünstig gestaltete Schenkung kann daher dazu führen, dass die Steuer aus einer wesentlich höheren Bemessungsgrundlage berechnet wird, als nötig wäre.

Planung, die sich auszahlt

In der Praxis gilt häufig:

• wenn der Schenker die Immobilie länger als fünf Jahre besitzt und der Beschenkte sie bald verkaufen möchte, kann es steuerlich vorteilhafter sein, wenn sie noch der Schenker verkauft und anschließend das Geld schenkt
  • oder die Schenkung wird so richtig geplant, dass die Möglichkeit entsteht, einen höheren Sachverständigenwert als Ausgabe geltend zu machen

Warum eine Beratung im Vorfeld sinnvoll ist

Es stimmt, dass man in einfachen, „lehrbuchmäßigen“ Fällen die Grundfrage – ob der Verkauf einer Immobilie steuerbefreit ist – auch als Laie einschätzen kann. Das Leben bringt jedoch oft Situationen, die aus steuerlicher Sicht deutlich komplexer sind: eine Kombination aus Schenkung und Erbschaft, eine Immobilie im Betriebsvermögen, Miteigentumsanteile oder mehrere aufeinanderfolgende Übertragungen innerhalb kurzer Zeit.

Gerade in solchen Fällen kann eine falsche Beurteilung zu unnötiger Steuerpflicht oder zu Fehlern in der Steuererklärung führen.

Ein erfahrener Steuerberater kann bereits vor der Schenkung oder vor dem Verkauf:

• beurteilen, ob die Transaktion tatsächlich steuerbefreit ist – auch in weniger typischen Situationen
  • einen steuerlich effizienteren Ablauf für Schenker und Beschenkten vorschlagen
  • Einkommensteuer und Krankenversicherungsbeiträge auf vollständig legalem Weg minimieren

Fazit

Die Schenkung einer Immobilie ist ein sensibles Familienthema, zugleich aber auch eine bedeutende steuerliche Transaktion. Der richtige Zeitpunkt und eine fachkundige Beurteilung können darüber entscheiden, ob Sie unnötig Steuern zahlen – oder überhaupt nicht.

Wenn Sie über eine Schenkung oder den Verkauf einer Immobilie nachdenken, ist eine frühzeitige Beratung durch einen Steuerberater eine der besten Investitionen, die Sie tätigen können. Wenn das Thema der Schenkung von Immobilien Sie nicht betrifft, könnte Sie dieser Artikel zur Steueroptimierung interessieren.

 

 

 

 

Die Informationen auf dieser Website sollen Ihnen einen grundlegenden Überblick über die steuerlichen, buchhalterischen und rechtlichen Vorschriften geben. Sie sind in keiner Weise als Leitfaden für die Anwendung in der Praxis gedacht, die von den jeweils geltenden Rechtsvorschriften erheblich abweichen kann. Die Informationen auf dieser Website stellen keine Garantie für eine rechtliche, buchhalterische, steuerliche oder sonstige professionelle Beratung oder Dienstleistung dar. Die Informationen dürfen daher nicht als Ersatz für eine professionelle Beratung durch einen Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsberater oder sonstigen Berater angesehen werden. EMINEO PARTNERS ist nicht verantwortlich oder haftbar für Unstimmigkeiten, Auslassungen oder Ergebnisse, die sich aus der Nutzung dieser Informationen ergeben. Alle Informationen und Beispiele werden ohne Gewähr für ihre Anwendbarkeit in der Praxis zur Verfügung gestellt. EMINEO PARTNERS ist nicht verpflichtet, die auf dieser Website bereitgestellten Informationen und Beispiele an die geltenden Rechtsvorschriften anzupassen.